czwartek, 17 września 2015

Państwo wie lepiej, czyli o kształtowaniu ustroju rolnego

W maju 2016 roku wygasa ograniczenie w zakupie użytków rolnych przez obywateli i instytucje pozostałych krajów Unii Europejskiej. To znaczy nie trzeba będzie mieć zgody MSW na takowy zakup, jeżeli nie jest się obywatelem naszego kraju. W ramach wielkiego larum o wykupie polskiej ziemi przez „obcych” parlament uchwalił, a pod koniec sierpnia tego roku prezydent podpisał nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego w Polsce. Ponieważ ustawa dotyczy także mnie - spekulanta ziemskiego, napiszę parę słów komentarza do tej nowej rolniczej rzeczywistości. Ustawa dotyka każdego kto posiada co najmniej jednohektarową działkę, lub zamierza takową nabyć (choćby po to żeby sobie zbudować dom w sąsiedztwie większego miasta).

Dla chętnych oryginalny tekst nowej ustawy dostępny jest pod adresem http://orka.sejm.gov.pl/proc7.nsf/ustawy/3109_u.htm

Postaram się nie uzewnętrzniać za bardzo, ale pisanie ustawy oficjalnie tytułowanej w mediach "o ograniczeniu spekulacji" (w tym przypadku ziemią) w kraju teoretycznie o gospodarce wolnorynkowej ociera się o kabaret. Przypominają mi się czasy kiedy w PRL’u można było mieć tylko jedno mieszkanie o ograniczonym metrażu. Mojemu dziadkowi, dzięki temu iż był pracownikiem naukowym przysługiwała większa piwnica w bloku (na książki), a mama jako nauczycielka mogła mieć dodatkowy pokój:) Teraz znowu wracamy do czasów kiedy Państwo przejmuję rolę opiekuna i wie co jest lepiej dla obywatela-rolnika. Ustawa jest jak zwykle napisana tak, aby mało kto mógł ją zrozumieć (ale to już norma). Dodatkowo bardzo kulawa merytorycznie oraz prawnie i bez dodatkowych rozporządzeń pewnie się nie obejdzie. Podejrzewam też, że prędzej czy później jej zgodność z konstytucją oraz prawodawstwem UE także będzie kwestionowana.

Jakie najważniejsze wnioski z niej wynikają dla posiadaczy, potencjalnych kupujących i sprzedających działki rolne od 1 stycznia 2016r.

  1. Mocno utrudniony będzie podział gospodarstwa rolnego, a przez to potencjalny podział większego kawałka pola na mniejsze działki. Dotychczas wystarczał geodeta i trochę czynności administracyjnych. Po pierwszym stycznia 2016 roku w niektórych przypadkach podział może okazać się niemożliwy.
  2. Prawo pierwokupu uzyskują z automatu wszyscy sąsiedzi graniczący z naszą działką. Wcześniej takie prawo miała tylko ANR bez prawa ingerowania w wycenę.
  3. Jeżeli nie zawiadomimy wszystkich zainteresowanych (zapisanych w ustawie) o potencjalnej transakcji, przeniesienie własności będzie nieważne.
  4. Teraz najważniejsze: "Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami". Na przykład w obrębie dużych miast często działki rolne są wielokrotnie droższe od średniej ceny podawanej przez ARiMR. W takim przypadku zapis ten rodzi bardzo wiele komplikacji i może utrudnić a nawet uniemożliwić potencjalną transakcję.
  5. Potencjalny kupujący musi liczyć się z tym, że cały jego czas w znalezienie działki (oczywiście powyżej 1ha), poniesione koszty (np. notarialna umowa przedwstępna) mogą pójść na marne i do transakcji z powyższych powodów nie dojdzie.
Wkurzać mógłbym się długo, bo przez to teraz muszę szybciutko podzielić parę działek na mniejsze – poniżej 1ha (wydać na geodetę oraz urzędników) i mieć naszych rządzących „głęboko w poważaniu”.

Można też pozadawać kilka pytań - na przykład:
- a co jeśli sąsiad powie, że korzysta z prawa pierwokupu i nie przystąpi do aktu?
- a co jeśli sąsiad (dla sportu) zaskarży wycenę, a sprawa w sądzie będzie się ciągnęła parę lat? Sam uczestniczyłem przynajmniej w trzech sprawach związanych z nieruchomościami i działkami – najkrótsza sprawa trwała dwa lata (bez apelacji).
- jak rozumieć „zawiadomienie” wszystkich sąsiadów naszej nieruchomości?

I tak dalej, i tak dalej. Niewątpliwie ustawa mocno utrudni „spekulację” ziemią. Tylko kto na tym zyskuje??? Bo tracą potencjalnie wszyscy, a najbardziej rolnik, któremu nagle ograniczono dysponowanie swoją własnością.

9 komentarzy:

  1. Odnośnie pkt 5 wygląda na to ze zgodnie z ustawą prawo pierwokupu i odgórnego ustalenia ceny moze zostać wykonane również gdy sprzedaje działke rolną poniżej 1 ha. Mam np. 2 tys m2 w granicy administracyjnej miasta, blisko zabudowań czyli potencjalnie ziemia droższa "z metra". Zamierzam sprzedać za cene powyzej standardowej i... nie będę mogła bo "pierwokupujący" np. sąsiad będzie miał inne zdanie na temat ceny mojej ziemi (!). Jedynie ANR jest tu ograniczony 1 ha. Czy dobrze rozszyfrowałam zapisy?
    Komu to słuzy? Może projektujący ustawę mają chrapkę na sąsiadujące z nimi ziemie, których cena wydaje sie im zbyt wysoka ... Nota bene z tego co pamietam o prawie pierwokupu to po notarialnej umowie przedwstępnej kupna-sprzedazy sprzedający nie może sie już wycofać i "pierwokupujący" ma prawo nieruchomość nabyć.. Wygląda na to ze nawet jak cena nie bedzie mi sie podobała to nie bedzie wyjścia... .
    No super. Coraz lepiej. Brawo!
    Zaczne się chyba rozglądać za jakimś normalnym krajem... :(
    pozdrawiam Joanna

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Panie Joanna też myśle o tym żeby rozglądać się za normalnym krajem.... Ta ustawa to naprawde jest potężny cios w cała gospodarke. Ludzie sobie z tego nie zdają sprawe... Polska bardzo spowolni w rozwoju gosp. Przecież taki np: przedsiębiorca, który chce kupic działke z warunkami zabudowy... nie bedzie mógł! a planów zagospodarowania jest jak na lekarstwo! Ustawa sprawi,ze stracą wszyscy. np: nie bedzie transakcji ... to państwo nie bedzie miało dochodu np: z podatku PCC!

      P.S. Kto tworzył ustawe ???

      Usuń
  2. Jak to kto? Ci, którym najbardziej zależy na spadku cen ziemi (PSL). A niestety PIS zapowiada, że chce ta ustawa jest zbyt łagodna.

    OdpowiedzUsuń
  3. Czy ta ustawa ma także zastosowanie jeżeli chodz o las prywatny ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    2. Na mój stan wiedzy nie. Działki oznaczone jako: Ls, N, Dr nie podlegają wyłączeniu od PCC przy sprzedaży gospodarstw rolnych i nie są ziemią orną czy łąkami. Ale trzeba by dopytać - jeszcze nie sprzedawałem/kupowałem lasów. Na razie udało mi się po 10 latach batalii sądowej odzyskać działkę leśną zabraną przez Skarb Państwa (po Dziadku).

      Usuń
  4. no ja mam finalizować transakcję zakupu domu na nieszczęście na gruncie rolnym i notariusz powiedział mi, że kupować teraz w styczniu będzie lipa. nikt do końca nie wie jak będzie. Opcja awaryjna to przepisanie od rodziców 3 hektarów pól i wtedy spełnię warunki ustawowe. Grunt to grunt przepisać przed końcem roku. Wszyscy jednak mówią że ta ustawa nie wejdzie jednak w styczniu w innym wypadku będzie niezłe gówno na początku roku.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jest szansa, że wejście ustawy w życie będzie opóźnione o parę miesięcy. Posłowie PiS oficjalnie zapowiedzieli takie działanie (wymaga tylko rządowego rozporządzenia) - zobaczymy jak będzie w praktyce.

      Usuń
  5. Kto na tym zyska?oczywiscie banki.w ostatnim okresie dawano rolnikom milionowe kredyty na zakup ziemi.ziemi.cena duzych gospodarstw po 200ha
    wzrosla do tego stopnia ze metr takiego gospodarstwa jest taki sam jak metr dzialki 30 arowej.Teraz po wprowadzeniu tych ograniczen wystarczy na jakis czas wstrzymac kredyty i wszystko runie w dol.Jezeli rolnik zbankrutuje to z czego splaci kredyt?Zawezony krag nabywcow spowoduje ze cena sprzedazy gruntu nie bedzie pokrywala nawet polowy wartosci kredytu.
    A nawet jesli nie zbankrutuje to i tak przez te lata bedzie pracowal za darmo.Zysk z gospodarstwa musi pokryc kredyt i wyrownac spadek wartosci jego majatku jakim jest ziemia.Dokladnie tak samo stalo sie z frankowiczami.Mysle ze ta ustawa to jest nastepny wielki szwindel.Rzad Pis
    powinien sie zastanowic zanim wprowadzi tak szczelne ograniczenia.
    Mieszkam na wsi i wiem ze rolnicy sa wsciekli na te przepisy.Pomijajac wszystko inne to jest ogromnie ponizajace robienie z rolnika cymbala ktory nie wie jak ma zarzadzac swoim majatkiem.Dobry tytul artykulu panstwo wie lepiej.Protesty ronikow sa jak w banku.

    OdpowiedzUsuń