Szczęście w nieszczęściu, czyli jak zarobić ponad 1000% na głupocie rządzących

Własnie zakańczam pewien etap w moich spekulacjach ziemią rolną powyżej 1ha. Spowodowane jest to niepewną przyszłością związaną z ograniczeniami w handlu „tym towarem”. Najpierw stara pseudo-liberalna władza pisze bzdurną ustawę blokując właścicielom dysponowanie swoją własnością. Potem nowa władza ludowa zamierza ją uchylić - ale tylko po to, aby jeszcze (według zapowiedzi) ją obostrzyć. Tak więc decyzja zapadła. Inaczej w przyszłości mógłbym zostać z wartościowymi aktywami w teorii, a w praktyce z ręką w... Trzeba pamiętać, że to co chcemy sprzedać jest warte tylko tyle, za ile druga strona jest gotowa zapłacić. 

Dlatego też przez ostatnich parę miesięcy podjąłem intensywne kroki w celu sprzedaży posiadanych hektarów, co nie jest takie proste przy większych areałach. Pierwszą próbę opisywałem w jednym z wcześniejszych wpisów, która co prawda nie zakończyła się przeniesieniem własności, ale niespodzianie przyniosła pokaźne zyski. Na szczęście nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego i jej zapowiadane wejście w życie z początkiem nowego roku gwałtownie zwiększyła zainteresowanie działkami rolnymi potencjalnych kupujących. Głupota nowych i starych rządzących dodatkowo przyczyniła się do kolejnej podbitki cen i "ruchu w interesie". Według bieżących pomysłów ziemię będzie mógł nabywać tylko rolnik indywidualny, a żeby móc być rolnikiem indywidualnym trzeba wcześniej posiadać ziemię. Kwadratura koła przy tym wymięka:) Dodatkowo wchodzi wieloletnie memorandum na zakup ziemi od ANR. Te wszystkie pomysły i niepewność jutra znacznie ułatwiło mi znalezienie drugiej strony transakcji. Czy to dobra chwila na tego typu sprzedaż, czy trafiłem w górkę cenową? Oczywiście nikt nie zna przyszłości, ale z mojego punktu widzenia to moment idealny, który zamyka chyba najbardziej rentowną inwestycję w życiu. Omawiane nieruchomości kupowałem w latach 2004-2006 po średniej cenie nominalnej ok. 2.500 tys. złotych za hektar (przykłady z aktów notarialnych poniżej):

Ponieważ, od momentu wejścia Polski do UE, ziemia rolna stanowiła stałe źródło dochodów (dopłaty), a cześć ceny (na podstawie umowy z Agencją Rynku Rolnego) za niektóre działki była finansowana preferencyjnym kredytem (który był spłacany w większości właśnie z przychodów generowanych z dopłat), to efektywna cena nabycia jednego hektara ziemi rolnej (w moim przypadku) wymagała nie więcej niż 2.000 tys. złotych środków własnych! Bez żadnych znajomości - kto chciał to brał. 

I tak w ciągu paru lat udało mi się skupić cześć ziem należących do dawnego PGRu, który położony jest w malowniczej okolicy w województwie pomorskim.

Oprócz standardowych dopłat uzyskiwałem dodatkowe przychody z różnych ekstra programów agencyjnych (np. zalesianie, ochrona ptaków itp.), co dawało w ostatnich latach (już po spłatach wszystkich kredytów) w sumie rocznie prawie 2.000 zł/hektar – całkiem pokaźny przychód pasywny. Warto jeszcze raz spojrzeć na powyższy skan umowy. Przykładowa roczna łączna rata kredytu za 6 hektarów to 3.680 zł. A ile dopłaty rocznie do hektara? :) Co ważne, przez lata płatności były własnie związane z posiadaną ziemią, a nie do produkcją rolną! Dopiero w 2015 roku PSL zaczął to zmieniać. 

Jak się okazuje z perspektywy czasu, inwestycja w ziemię rolną była strzałem w dziesiątkę. Poniżej wykres w ujęciu procentowym do roku 2014, a w roku 2015 ceny cały czas dalej dynamicznie rosły.

W moim przypadku zysk był jeszcze większy, gdyż w praktyce udział środków własnych nie przekroczył 2.000 zł za hektar (20 groszy za metr:), a cena po której własnie dokonałem transakcji to przeszło 30.000 zł za hektar (3 złote za metr). Nawet uwzględniając oficjalną inflację za ten dziesięcioletni okres (20-30%), to i tak rok do roku wzrosty mojego „funduszu agro” przekraczały 100%.

No i stało się w wigilię Wigilii Anno Domini 2015

Podsumowanie:

1. Oczywiście ciężko było przewidzieć w 2004 roku co będzie za 10 lat, ale dzięki różnym czynionym inwestycjom dajemy sobie szansę w „coś” trafić. Jeżeli nie będziemy próbować, to nasze szanse na "ponad etatowe" zyski sprowadzają się do wygranej w „totka”.
2. Każde przedsięwzięcie powinno być starannie przygotowywane pod względem analizy „szans wzrostu wartości” w przyszłości i być w pewnym sensie okazją. W przypadku ziemi rolnej moja okazja polegała na efektywnym zakupie po 2 tys. zł za hektar czegoś, co w tamtych czasach było wyceniane na 3-4 tys. złotych za hektar. Plus analiza porównawcza cen ziemi rolnej innych krajów UE, które z dopłat już korzystały wcześniej. Reszta to zakładany, acz zupełnie ode mnie niezależny proces wzrostu cen. Choć nigdy bym nie pomyślał, że aż tak duży.
3. Nie każdy pomysł inwestycyjny nam wypali (sam zaliczyłem parę porażek). Natomiast jeżeli włożymy w niego dużo pracy szansę powodzenia rosną. W dużym uproszczeniu jednostkowo ryzykujemy tylko stratę 100% zainwestowanych środków, a jak widać na powyższym przykładnie możemy zarobić 1000% i więcej.
4. Na wszelki wypadek zostawiłem sobie jedną działkę rolną o powierzchni powyżej 1 hektara. Kto wie może bycie rolnikiem jeszcze w przyszłości zaprocentuje?