Psy szczekają, a Osiołek idzie dalej; czyli podsumowanie roku 2014 i plany na 2015

Rok 2014 był dla mnie wyjątkowy pod wieloma względami. Udało mi się zrealizować różne cele życiowe stawiane w zeszłym roku, kilka lat temu a nawet wcześniej. Do najważniejszych zeszłorocznych realizacji mogę zaliczyć:

1. Osiągnięcie niezależności finansowej i zrezygnowanie z typowej pracy etatowej.

2. Ukończenie zawodów triathlonowych na dystansie IronMan.

3. Ukończenie lat 40 ­– choć na to wpływu dużego nie miałem:)

4. Zbudowanie portfela dochodów "pasywnych", opartego głównie na wynajmie nieruchomości komercyjnych.

5. Osiągnięcie znaczących i przede wszystkim dodatnich stóp zwrotu zarówno na GPW, jak i forex.

6. Rozpoczęcie pisania bloga (pomysł spontaniczny).

Jeżeli chodzi o forex to w tym roku handlowałem z powodzeniem kontraktami na kukurydzę, turecką lirę oraz włoskie obligacje. Niepowodzeniem okazało się obstawianie spadków indeksu S&P500 i wzrostów na srebrze. Do całkowitej porażki (największej straty) doszło przy próbie złapania górki na rosyjskim rublu. Ale ponieważ krach tej waluty pretenduje do wydarzenia dekady na rynkach finansowych, to trochę się tym usprawiedliwiam. Nie uniknąłem też niektórych "szkolnych" błędów, które staram się od lat eliminować. Pomimo sporej praktyki emocje czasami biorą górę nad wcześniejszymi założeniami. W sumie było to rok udany. Osiągnięta całkowita stopa zwrotu w stosunku do zaangażowanych środków wyniosła ok. 500% (nie mylić ze stopą zwrotu całego portfela inwestycyjnego).

Na rodzimej giełdzie moja aktywność nie była zbyt duża (opisana tutaj). Dokonałem zakupu i sprzedaży akcji dwóch spółek Agroton i Plaza Centers. Tę pierwszą kupiłem średnio po 2,27 i sprzedałem po 3,05; drugą kupiłem średnio po 0,29 i sprzedałem po 0,82; uzyskując stopy zwrotu odpowiednio 34% i 183%. Smaczku w ocenie tych inwestycji dodaje obecna wycena tych spółek – Agroton 1,27zł oraz Plaza Centers 0,25zł. Dodatkowo w listopadzie zakupiłem akcje spółki JSW, ale o tym będzie w założeniach na rok 2015.

Całkiem nieźle pracowały lokaty z ochroną BFG. Po zsumowaniu wszystkich przelanych odsetek netto (czyli to co wpłynęło na konta po odjęciu podatku belki) średnie oprocentowanie wyniosło 4,29%, co daję kwotę brutto ok. 5,3%. Oczywiście mniej niż w roku 2013, ale uwzględniając podawaną inflację to de facto trochę więcej. Co prawda oficjalna inflacja ma się nijak do mojego koszyka inflacyjnego, ale jest to jakiś ogólny wyznacznik.

Udało mi się także zakończyć pewien etap inwestycji w nieruchomości, rozpoczęty kilka lat wcześniej. Polegał on na samodzielnej budowie jednego obiektu oraz kupnie kilku pojedynczych lokali wynajmowanych obecnie na biura, powierzchnie handlowe i usługowe. W roku 2014 sfinalizowałem kolejne długoterminowe umowy najmu spinające cały budżet wydatków z nimi związanych (w tym obsługę kredytu), a także zapewniające finansowanie mojego życia prywatnego. Warto dodać, że wszystkich moich najemców znalazłem osobiście bez korzystania z agencji pośrednictwa. To pozwoliło mi podjąć ostateczną decyzję rezygnacji z typowej pracy pełnoetatowej. Pomimo, że na eksponowanym stanowisku i dobrze płatnej. Nie jest to co prawda bezstresowy dochód jak z lokat. Trzeba dokonywać przeglądów budowlanych, reagować na awarię (a zdarzały się juz telefony o godzinie 23), naprawiać usterki, wystawiać faktury i pilnować płatności itd.. Obecnie np. toczę proces w Naczelnym Sądzie Administracyjnym w sprawie podniesienia przez miasto podatku od nieruchomości od jednego z lokali o 350% (to tak a propos koszyka inflacyjnego). Ale przy dobrych i uczciwych najemcach oraz poustawianej obsłudze można to spokojnie zaliczyć do "dochodów pasywnych".

Częścią moich pozostałych zarobków w minionym roku, także nie wymagających codziennej pracy, jest ziemia rolna i związane z nią dopłaty bezpośrednie. Tutaj się trzeba dobrze natrudzić przy opracowywaniu wniosków składanych raz na rok (w maju) do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Ale dobrze przygotowany wniosek to wysokie dopłaty. Dobrą analogia może być porównanie do lokat bankowych. Między oprocentowaniem jakie oferują popularne banki a wynajdywanymi przez nas samych perełkami jest często 100% różnicy (tak samo może być z dopłatami). I tak za rok 2014 powinny spłynąć pieniądze z tyt. płatności obszarowych, programu rolnośrodowiskowego, gospodarowania na obszarach górskich i innych obszarach o niekorzystnych warunkach gospodarowania oraz pomocy na zalesianie.

W minionym roku dokonałem jeszcze paru inwestycji, które na dziś nie generują żadnych dochodów (tylko koszty:), ale powinny zaprocentować w przyszłości. Jest to m.in. ziemia rolna z zamiarem przyszłej sprzedaży jako działki budowlane, oraz lokal mieszkalny w centrum miasta z przeznaczaniem na wynajem. 

Generalnie w roku 2014 udało mi się wypracować ok. 15% stopę zwrotu mojego "funduszu inwestycyjnego", co uważam za sukces i taki wynik wziął bym w ciemno w roku 2015.

Plany na rok 2015.

Giełda i Forex

Nie będę pisał o moich prognozach ekonomicznych, bo jak czytam tego typu opracowania u uznanych ekonomistów, to albo są to banały w stylu "jeden z krajów południa europy będzie miał znowu problemy finansowe", albo inne za przeproszeniem "pierdoły", które nie wnoszą żadnej wartości dodanej w mojej grze giełdowej. A ja ani uznany, ani ekonomista, tylko zwykły Osiołek. Moim najważniejszym celem jest, tak jak w roku ubiegłym, uzyskanie dodatniej stopy zwrotu zarówno na instrumentach z wykorzystaniem dźwigni finansowej, jak i na tradycyjnym rynku akcji. Staram się realizować swoją strategię w oparciu nie o ilość transakcji, ale o jakość – oczekiwane zyski z pojedynczych "inwestycji" musza być na poziomie setek, bądź tysięcy procent. Tylko w tedy, biorąc pod uwagę nieuniknione "wejścia" przynoszące straty, mogę zamknąć rok na plus. I tak w listopadzie zakupiłem akcje JSW, a zaraz na początku tygodnia jeszcze powiększę pozycję. Tutaj strategia jest prosta: albo spółka zbankrutuje (co wg mnie jest mało prawdopodobne ze względu na większościowy udział skarbu państwa w akcjonariacie), albo na bazie fundamentów, lub reakcji emocjonalnej będzie mocne odbicie, pozwalające na zamkniecie pozycji z zyskiem minimum 100%. Ostatnio obserwuje też ceny gazu w USA (natural gas future). Jeżeli cena spadnie do ok. 2$ będę szukał możliwości zajęcia długoterminowej pozycji obstawiając wzrost tego surowca. Wszystkie te i inne transakcje będę starał się na bieżąco opisywać na blogu.

Lokaty z gwarancją BFG

W nowy rok wchodzę z lokatami pracującymi z oprocentowaniem wynoszącym od 4% do 5,2% brutto. Nie jest to tyle co w roku 2014, zwłaszcza po likwidacji SKOK Wołomin, ale jak się nie ma co się lubi, to się lubi co się ma. Zakładam lokaty tylko tam gdzie nie ma żadnych obostrzeń, np. ograniczenia kwotowe do 10 tys. zł, czy jakieś dodatkowe wymogi płatności kartą itp. Na podium w kategorii lokaty jest: Kasa Polska z oprocentowaniem stałym 5,2%, SK Bank 4,75% zmienne; SKOK Nike 4,3% stałe.

Pozostałe aktywności zawodowe

Oprócz doglądania zarządzanych obecnie nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i rolnych, będę starał się udzielać w następujących tematach:

1. Od tego roku wchodzi nowy budżet i związane z nimi programy dofinansowane przez UE. W przeszłości realizowałem samodzielnie, bądź uczestniczyłem w kilku projektach finansowanych w większości ze środków unijnych. I tu upatruje ciekawych możliwości inwestycyjnych.

2. Aktywny udział na zasadzie konsultingu i/lub inwestora pasywnego w restrukturyzacji i rozwoju małych firm. Takie tematy wypływają przy okazji prowadzonych rozmów i spotkań. Obecnie uczestniczę w dwóch takich przypadkach.

3. Dalsze wyszukiwanie ciekawych projektów związanych z szeroko pojętymi nieruchomościami.

Te i inne ciekawe tematy, będące w moim kręgu zainteresowań, będę starał się szczegółowo opisywać na blogu. Mam nadzieję, że treści te będą pomocne w rozwiązywaniu dylematów inwestycyjnych niektórych czytelników, czy też inspiracją dla podejmowanych działań. Oczywiście trzeba pamiętać w planowaniu takich operacji, że każda inwestycja to potencjalne ryzyko, zazwyczaj adekwatne do wielkości zaangażowanego kapitału.

Na koniec życzę Wszystkim w nowym roku 2015 trafnych i przemyślanych decyzji, zarówno na polu inwestycyjnym, biznesowym jak i w życiu prywatnym.

Donkey