O kredytach i finansowaniu inwestycji długoterminowych

Przełom kwietnia i maja to w moim życiu zawodowym gorący okres pracy w terenie i mało czasu na bloga. Każdy koniec i początek miesiąca to proces fakturowania klientów wynajmujących nieruchomości. Trzeba spisywać liczniki - gaz, prąd, woda itp. Sprawdzać czy zużycie "mediów" nie odbiega od standardów. Dzięki temu można wyłapać niektóre awarie, jak np. nieszczelność instalacji gazowej czy nieprawidłowe działanie urządzeń w kotłowni. Dodatkowo na początku maja składam wnioski dopłatowe związane z prowadzonymi inwestycjami "agro". Przygotowanie takiego wniosku nie jest proste. To znaczy jest proste jeżeli chcemy mieć standardową dopłatę. Jeżeli chcemy mieć więcej, to wymaga od nas więcej pracy. Stojąc w kolejce w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa jak zwykle nasłuchałem się od współ-kolejkowiczów o złodziejstwach, wykorzystywaniu "nas" przez zachód itd. Największa kolejka stała do pani doradcy oddelegowanej przez agencję do pomocy w wypełnianiu wniosków. Warto zaznaczyć, że jedyna wymagana umiejętność tej pani to czytanie ze zrozumieniem instrukcji dołączanej do każdego wniosku, którą otrzymuje rolnik. I właśnie w tej kolejce jest oczywiście najwięcej "narzekaczy". W tym roku zakończyłem też spłacać duży kredyt związany z zakupem ziemi. To zaś wymagało na początku maja dodatkowych wizyt w Agencji Nieruchomości Rolnych oraz w sądzie - zmian w księgach wieczystych. Ponieważ większość wszystkich moich inwestycji była i jest finansowana różnego rodzaju kredytem, dziś parę słów o tym jak często to pojęcie jest nie do końca rozumiane przez większość społeczeństwa.

Warto najpierw zapoznać się z definicją czym jest kredyt:

Kredyt jest stosunkiem ekonomicznym między kredytodawcą a kredytobiorcą. Operacja udzielenia kredytu polega na postawieniu przez kredytodawcę do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych na określony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu (Jaworski; Zawadzka, 2002, s.271). Kredytodawcą z reguły jest bank.

O ile definicja ta dobrze oddaje np. ideę pożyczki "chwilówki", to już w zobowiązaniach długoterminowych mamy dużo więcej różnic i niebezpieczeństw. O takich zagrożeniach przekonali się ostatnio m. in. "frankowicze". Jestem skłony uwierzyć, że większości z nich wydawało się, że biorą zwykły kredyt (jak wyżej w definicji). Tymczasem bank zawarł z nimi umowę - kontrakt terminowy, na dostawę określonej ilości towaru pod nazwą CHF z kilkudziesięcioletnim okresem zwrotu (w częściach co miesiąc). Przez długi okres bank miał jeszcze prawo wyłączności do ustalania ceny transakcyjnej i miejsca nabycia tego instrumentu. Nawet teraz najważniejszym aspektem dla części posiadaczy tego kontraktu jest wysokość miesięcznej raty a nie to, że niektórzy w praktyce muszą spłacić równowartość dwóch mieszkań. Osoby z kredytami hipotecznymi w PLN też będą spały spokojnie tylko do czasu gwałtownego wzrostu stóp procentowych, lub kryzysu w branży nieruchomości (temat na oddzielny wpis). 

Z punktu widzenia ekonomicznego jeżeli nie stać nas na zakup mieszkania, to powinniśmy je wynajmować (najbezpieczniej finansowo), lub kredytować je ze stałą stopą procentową, gdzie jedynym zabezpieczeniem kredytu jest przedmiotowa nieruchomość (obie opcje są w Polsce w praktyce niedostępne). W przeciwnym razie jesteśmy niewolnikami banku do czasu zwrotu zobowiązania wynikającego z podpisanej umowy (a nie wartości mieszkania) i warto sobie z tego zdawać sprawę. 

Analizując powyższe definicje i przykłady, żaden ze standardowych oferowanych "kredytów" hipotecznych dla osób fizycznych nie jest kredytem. Z kolei bardzo często oferowany i modny "leasing" (np. zakup prywatnego samochodu) nie jest leasingiem tylko w praktyce właśnie kredytem.

Kredyt lub jego pochodne powinniśmy brać tylko wtedy, kiedy wykorzystujemy go jako dźwignę finansową, umożliwiają generowanie wyższych stóp zwrotu na kapitale niż jego koszt. 

Ciekawym przekładem jest kredytowanie zakupu ziemi rolnej od Państwa. Wszystkie "kredyty" jakie brałem na zakupy działek od Agencji Nieruchomości Rolnych były wyrażone nie w złotówkach czy frankach, tylko w kwintalach pszenicy. Agencja sprzedaje mi ziemię, a ja w zamian zobowiązuje się do ustalonej daty w przyszłości dostarczać co pół roku ekwiwalent pieniężny, wyrażony kosztem zakupu pszenicy zgodnie ze średnią ceną tego zboża podawaną przez GUS. I to jest podejście jak najbardziej słuszne, gdyż w ten sposób mogę policzyć ile jestem w stanie zarobić czy stracić na uprawianej ziemi i czy jest to dla mnie opłacalne w dowolnym interwale czasowym.

Najprościej mówiąc, jeżeli jestem w stanie uzyskać więcej na samodzielnej uprawie pszenicy niż muszę oddać Państwu, wtedy czym więcej kupię hektarów, tym większy mój zysk. Tak samo nie martwią mnie zmiany cen tego surowca (historycznie procentowo większe niż franka szwajcarskiego), a w razie potrzeby mogę się za'hedge'ować (czyli zabezpieczyć przed ryzykiem wahania ceny instrumentami pochodnymi). Na marginesie może/mógł też to zrobić każdy posiadacz „kredytu” we frankach.

Analogicznie jest z dzierżawą ziemi rolnej. Półroczny okres najmu 10ha kosztuje mnie od 10 lat niezmiennie 35 kwintali pszenicy. Przy obecnych cenach tego zboża tylko z dopłat bezpośrednich jestem w stanie zarobić drugie tyle. Przy niekorzystnym rozwoju sytuacji mogę zrezygnować z uprawy i oddać działkę Państwu. Dodatkowo jako dzierżawca mam prawo pierwokupu (i to jest pojęciowo przykład w praktyce leasingu).

O innych sposobach finansowania inwestycji w nieruchomości i bezpiecznych kredytach pisałem już wcześniej tutaj.

Na koniec dwie ważne uwagi mające wpływ na nasze całe życie:

Każda inwestycja obciążona ryzykiem dźwigni finansowej (np. kredyt) powinna być prowadzona oddzielnie w formie umożliwiającej jej upadłość lub likwidację. Tak aby w przypadku niekorzystnego rozwoju sytuacji jeden spróchniały korzeń nie zawalił nam całego drzewa.

Kredytu, a często opakowanego pod nazwą "kredyt" kontraktu terminowego, nie powinniśmy używać do zaspokajania krótko i długo terminowej konsumpcji (w tym prywatnego mieszkania czy samochodu). Mało ludzi to zrozumie, jeszcze mniej będzie potrafiło zastosować w codziennym życiu. Przynajmniej starajmy się zastanowić nad różnymi wariantami rozwoju sytuacji adekwatnie do długości podejmowanych zobowiązań.