środa, 1 października 2014

Jak to jest być rentierem czyli parę słów o przychodach pasywnych

Czym w ogóle jest przychód pasywny? Optymalny to taki, który się pojawia bez naszego żadnego zaangażowania np. wykonywanej pracy. Przykłady? Odsetki z posiadanej gotówki albo tantiemy za napisaną książkę czy muzykę. Inny ciekawy przykład to firmowanie swoim nazwiskiem butów do koszykówki (takie tantiemy od sprzedanej pary obuwia:). No, ale do tego trzeba być słynnym koszykarzem! Ponieważ Jordanem nie jestem a i na pisarza zadatków raczej szczególnych nie mam, to mój przychód pasywny potrzebuje jednak większego zaangażowania czasowego. Jeszcze moja opinia na temat posiadania kapitału tylko w postaci gotówki. Wydawało by się to najprostsze i najprzyjemniejsze - żyje się tylko z odsetek. Ale to rozwiązanie niestety ma wiele pułapek. W telegraficznym skrócie. Po pierwsze, czy w ciągu ostatnich trzystu lat w historii Polski mieliśmy takie 30-50 lat, kiedy gotówka mogła być bezpiecznym środkiem lokowania kapitału? Chyba niestety nie. Po drugie gotówka to najłatwiejsza rzecz, o którą może się upomnieć Państwo (wariant cypryjski), cyber-przestępca (wyczyszczone konto bankowe), czy tradycyjny przestępca (np. porwanie dla okupu). Po trzecie bank może po prostu upaść (pomijam problem upadku całego systemu bankowego). Tak więc ja wolę spać spokojnie, nie posiadając zbyt dużej ilości gotówki. 


Tutaj pojawia się ciekawy problem: czy zostać rentierem? Wbrew pozorom pewnie sporo ludzi zarabiających dobrze lub bardzo dobrze, mogłaby rozważyć taką możliwość, ale z różnych powodów tego nie robią. Być może w ogóle nie zastanawiają się nad tym, bo w większości przypadków pogoń za karierą i pieniędzmi przesłania wszystko inne. Sam osobiście znam osoby, które dorobiły się dużych majątków, ale karierę skończyły w szpitalu. Zawał, zator lub inne atrakcje. To może nie należy pytać "czy" tylko "kiedy". W wieku lat 50, 60 a może 70? Trzeba zacząć od uświadomienia sobie, że zawsze będzie się wydawać, że pieniędzy jest za mało i tak można doczekać później starości, a ja osobiście nie chcę czekać aż będę stary. Chcę jeszcze nacieszyć się życiem, póki mam na to ochotę i siłę. W tym roku sprzedałem udziały w prężnie rozwijającej się firmie którą założyłem i kierowałem już 16 lat. Wymagała ona jednak "pracy etatowej". Był to ostatni bastion mojego "zniewolenia". Uzyskane środki zamieniłem na dwie upatrzone wcześniej nieruchomości, które po podpisaniu umów najmu dopełniły budowaną już od wielu lat wcześniej bazę mającą przynosić mój dochód pasywny. 

A ile trzeba zarabiać, żeby być rentierem? Na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Potrafię sobie wyobrazić osobę która posiada mieszkanie w dobrej lokalizacji w dużym mieście "w spadku po dziadku" i wynajmuje je jakieś firmie za 3-4 tys. zł miesięcznie. Sama, za zarobione wcześniej pieniądze, kupuje małe gospodarstwo rolne czy po prostu działkę z domem we wschodniej Polsce za 200 tys. zł (za tą kwotę można już wybrać fajne miejsce) i, przy założeniu stabilności najmu 80%, żyje sobie spokojnie z dala od zgiełku miasta i cywilizacji, rzeźbi, maluje, chodzi z psem na spacery i nie martwi się, co do garnka włożyć. 
W moim przypadku założenie było proste. Przychody muszą pokrywać wszystkie wydatki na bezstresowe utrzymanie rodziny, a dodatkowo  musi się zwiększać wartość pracującej bazy. Gdybym miał napisać swoje równanie na życie rentiera, wyglądało by tak:
przychody = wszystkie wydatki domowe (bieżące życie, wakacje, amortyzacja samochodu) + koszty obsługi bazy + inflacja + wolna kwota na dalsze oszczędności i inwestycje

Poniżej przedstawiam rozkład procentowy uzyskiwanych przeze mnie pasywnych przychodów w roku 2014.





Nieruchomości komercyjne to najprzyjemniejszy element układanki. Może generować rentowności od kilkunastu do kilkudziesięciu procent rocznie. Dodatkowo wieloletnie umowy dają komfort planowania. Ale są i zagrożenia takie jak upadłość firmy czy wejście syndyka do lokalu. Skutek może być nieprzyjemny: przez parę lat zero kasy z najmu a na koniec lokal do remontu. A podatki i czynsze tymczasem płacić trzeba...

Wynajem dla osób fizycznych - temat oklepany na wielu forach. Rentowności niskie: 3-7%. Pojawiło się to w moim portfelu ze względu na dywersyfikację, potencjalne zapotrzebowanie w przyszłości na zaspokojenie własnych (dorastających dzieci) potrzeb mieszkaniowych oraz znajomość najemców.

Przychód z tytułu rady nadzorczej, czyli organu nadzorczego nad zarządem spółki. Zwyczajowo spotyka się raz na miesiąc lub kwartał. Często, choć nie jest to regułą, spółka wypłaca z tego tytułu wynagrodzenie. Polecam:)

Odsetki bankowe - ze względu na spadające stopy procentowe ich złoty wiek niestety przeminął. Jednak dzięki śledzeniu blogów specjalizujących się w wyłapywaniu najlepszych ofert oraz samodzielnym negocjacjom z instytucjami finansowymi, wszystkie środki na lokatach mogą pracować w przedziale 5-6,5% brutto (w tym roku). Oczywiście przy założeniu pełnej gwarancji BFG dla wszystkich środków. Obligacji korporacyjnych ze względu na obecny stosunek ryzyko do zysku nie posiadam.

Giełda i Forex, czyli moje hobby od wielu lat. Hobby, które z czasem przekształciło się z nieporadnej zabawy w całkiem poważne przedsięwzięcie. Ale o tym więcej w zakładce poświęconej tej tematyce. Tu dodam tylko, że udaje mi się osiągać regularne przychody niezależnie od hossy czy bessy. Będzie jeszcze wiele wpisów o tej tematyce.

Nieruchomości rolne generują przychody w dwojaki sposób: bezpośrednio z działalności rolniczej oraz z tytułu dopłat bezpośrednich (temat rzeka). Generalnie bardzo ciekawy pomysł i rentowna inwestycja.

Przychody jednorazowe to takie gwiazdki z nieba. Czasami taka spadnie w postaci np. zysku z pośrednictwa kupna sprzedaży nieruchomości bądź przedsiębiorstwa. Albo spółka przeznaczy extra bonus dla rady nadzorczej. Różne różności, które los przyniesie. 

Blog rozpoczęty. Pierwszy temat nakreśliłem i skrótowo opisałem. Zapraszam do komentowania i dzielenia się własnymi doświadczeniami. W zależności od komentarzy, będę się starał rozwijać poszczególne wątki w kolejnych wpisach.

2 komentarze:

  1. Interesujący i motywujący wpis. Życzę powodzenia i wytrwałości!

    OdpowiedzUsuń
  2. zapowiada się ciekawy blog. powodzenia

    OdpowiedzUsuń