Samorządowe Kolegium Odwoławcze, czyli oferta pracy dla trzecioklasisty z podstawówki

Dziś parę słów o rynku nieruchomości i przychodów z najmu. Przez wiele lat budowałem mój "portfel nieruchomości" tak, żeby uzyskiwać stabilne dochody z najmu i wieść życie finansowane z tak zwanych przychodów pasywnych. Tak do końca pasywne one nie są, ale na pewno nie jest to praca etatowa i generalnie jestem panem swojego czasu. Nieruchomości kupowałem po trochu z zarabianych środków własnych, ale większość z wykorzystaniem dźwigni finansowej - szeroko pojętego kredytu. Dlaczego nie martwią mnie wahania kursu franka, czy zmienne stopy procentowe pisałem szerzej w tym poście o finansowaniu i sposobach kupna. Oczywiście w jak każdej branży istnieje wiele zagrożeń w działalności tego typu biznesu. Poniżej opiszę jeden nich.

Od wielu lat nasze Państwo wymyśla coraz ciekawsze podatki i gdzie to możliwe dodatkowo je zwiększa. W przypadku nieruchomości niestety mamy ich wiele - w zależności od typu i lokalizacji obiektu można np. wymienić:

- podatek od nieruchomości

- użytkowanie wieczyste gruntu

- podatek "od deszczu" (w zależności od wielkości dachu)

Niestety niezależnie czy posiadamy najemcę i przychody z tego tytułu, czy nie to podatki trzeba płacić. Dlatego między innymi w czasach apogeum na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych subprime, banki wolały wyburzać niektóre przejmowane domy, niż przez wiele lat płacić od nich podatki (bez perspektyw na sprzedaż, bądź wynajem).

Opisywana sytuacja dotyczyć biedzie użytkowania wieczystego gruntu. Jest to podatek ustalany przez władze gminy/miasta, którego wielkość zależna jest od wartości gruntu  będącego w jej posiadaniu, a na którym stoi nasza nieruchomość. W roku 2014 urzędnicy w ramach poszukiwania dodatkowych pieniędzy przysłali mi (i wielu innym) pismo o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki podatku i wprowadzaniu nowej. Sytuacja może nie była by "ciekawa", gdyby nie to, że proponowany nowy wymiar podatku był 0 450% wyższy. Władze na potrzeby uzasadnienia swojej decyzji przygotowały operat potwierdzający wzrost wartości przedmiotowych działek. Papier jest cierpliwy i dużo przyjmie. Sam miałem okazję zamawiać operaty opisujący tę samą nieruchomość, różniące się w wycenie o kilkadziesiąt procent. Rzeczoznawcy przyjmujący zlecenie grzecznie pytali na czym mi zależy:) Operat przygotowany na zlecenie urzędników był na pierwszy rzut oka "tendencyjny" i łatwy do podważenia. Dlatego też sprawa została oddana przeze mnie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Na zlecenie wszystkich "pokrzywdzonych", pozostałych właścicieli lokali w tym budynku, została przygotowana przez renomowaną firmę profesjonalna i obiektywna (na ile to możliwe) wycena przedmiotu sporu. Wszystko to jako "dowód w sprawie" zostało przekazane do kolegium w nadziei na merytoryczne podejście i obiektywny wyrok. Nie muszę dodawać jak tego typu wydarzenia mają wpływ na prowadzony biznes i osiągane rentowności z najmu, kiedy bez żadnych obiektywnych czynników zewnętrznych (np. inflacja) niektóre koszty rosną o 450%. Ponad rok czasu zajęło rozpatrywanie tej sprawy przez organ arbitrażowy i wreszcie otrzymałem orzeczenie. Z paru stron uzasadnienia poniżej wklejam to co najistotniejsze:

Z matematycznego punku widzenia zadanie zostało rozwiązane. Wycena nieruchomości sporządzona przez miasto + operat sporządzony przez właścicieli / 2 = wyrok i wymiar opłaty. Jak na rok czasu i merytoryczną ocenę sprawy to osiągnięcie wybitne. Szukając potencjalnych osób mających idealne kwalifikację i małe wymagania finansowe na tego typu stanowisko można uderzyć do uczniów szkoły podstawowej:

"AAAAAby sobie dorobić - Dzieci z dobrą umiejętnością dodawania, odejmowania, mnożenia i dzielenia w zakresie liczb całkowitych, mające trochę wolnego czasu (ferie, święta, wakacje) potrzebne od zaraz do orzekania wyroków w Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Przedmiotowa wiedza merytoryczna oraz inne dodatkowe wymagania nie będą dodatkowymi atutami".